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Jan 13, 2024

Miglioramento dei beni di terzi: definizione, contabilità ed esempi

James Chen, CMT is an expert trader, investment adviser, and global market

James Chen, CMT è un trader esperto, consulente per gli investimenti e stratega del mercato globale.

Il termine miglioramento dei beni di locazione si riferisce a qualsiasi modifica apportata per personalizzare un immobile in affitto per soddisfare le particolari esigenze di uno specifico inquilino. Questi cambiamenti e alterazioni possono includere la verniciatura, l'installazione di pareti divisorie, la modifica della pavimentazione o l'inserimento di apparecchi di illuminazione personalizzati. I miglioramenti possono essere intrapresi dal proprietario o dal locatario e possono essere pagati dal locatario.

Mentre la vita economica utile della maggior parte delle migliorie su beni di terzi è compresa tra cinque e dieci anni, l'Internal Revenue Code (IRC) richiede che l'ammortamento di tali migliorie avvenga nel corso della vita economica dell'edificio.

I miglioramenti sui beni di terzi sono comunemente indicati come miglioramenti o build-out dell'inquilino. Queste modifiche vengono generalmente apportate dai proprietari di immobili commerciali e possono essere previste per un inquilino esistente o nuovo.

Qualsiasi modifica apportata è adattata alle esigenze specifiche di un inquilino e rende lo spazio più attraente e attraente per lui.

Una volta scaduto il contratto di locazione, le migliorie appartengono generalmente al locatore, salvo diversamente specificato nel contratto. Se l'affittuario è in grado di portarli via, dovrà rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.

Ci sono alcuni criteri che devono essere soddisfatti affinché le modifiche possano essere qualificate come migliorie su beni di terzi. È necessario apportare modifiche agli interni per soddisfare le esigenze specifiche dell'inquilino, incluse le seguenti:

Non tutte le modifiche sono considerate migliorie su beni di terzi. Le modifiche apportate per un inquilino non sono valide per gli altri inquilini, compresi i vicini. Non sono ammissibili neanche le ristrutturazioni di edifici esterni, come l'abbellimento, la riparazione di parcheggi o le coperture. Anche le modifiche interne come gli aggiornamenti apportati all'ascensore di un edificio o ai sistemi HVAC non sono considerati miglioramenti su beni di terzi. Questo perché non avvantaggiano un inquilino specifico.

Le migliorie su beni di terzi sono considerate proprietà migliorative qualificate ai fini fiscali, insieme a migliorie edilizie, proprietà di ristoranti qualificate e migliorie qualificate al dettaglio ai sensi del Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) del 2017.

Questo tipo di miglioramento dei beni di locazione conferisce all'inquilino l'autorità di supervisionare il progetto, sollevando il proprietario dall'onere, soprattutto se il processo richiede molto tempo. Il proprietario normalmente inserisce disposizioni nel contratto di locazione che coprono il budget del miglioramento dell'indennità dell'inquilino. Questo di solito è elencato come somma forfettaria o su base pe-square-foot. I proprietari possono pagare direttamente l'impresa di ristrutturazione/costruzione o rimborsare direttamente l'inquilino. Se i budget del progetto vengono superati, l'affittuario copre il saldo.

Il locatore può offrire al locatario sconti sul canone per eventuali migliorie su beni di terzi. Se questa opzione è inclusa nel contratto di locazione, l'inquilino può ottenere qualche agevolazione sull'affitto, come un mese gratuito o un canone ridotto per determinati periodi all'anno. Ciò consente all'inquilino di risparmiare sulle modifiche dello spazio. Proprio come nel TIA, l’inquilino supervisiona il progetto e controlla i miglioramenti del contratto di locazione. L'affittuario è responsabile anche se i costi superano il budget.

Questa opzione è anche chiamata build-out. In questo caso il locatore presenta al locatario un pacchetto di migliorie o altre opzioni. Il proprietario è in genere colui che gestisce il progetto, consentendo all'inquilino più tempo da dedicare alla propria attività. Nella maggior parte dei casi, gli inquilini potrebbero non ottenere le modifiche che effettivamente desiderano per aiutare la loro attività a crescere. Se scelgono di aggiungere modifiche, devono coprire i costi aggiuntivi.

Questo tipo di miglioria sui beni di terzi viene normalmente effettuata all'inizio del contratto di locazione. Nella maggior parte dei casi, i preventivi e i piani dei costi vengono presentati dall'inquilino mentre il proprietario è colui che supervisiona e paga tutto il lavoro.

Nel dicembre 2015, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato la legge PATH (Protecting Americans from Tax Hikes), che ha modificato ed esteso molte disposizioni fiscali relative agli ammortamenti, compresi i miglioramenti su beni di terzi. Il disegno di legge ha reso permanente una disposizione di risparmio fiscale che ha consentito il recupero dei costi a quote costanti per 15 anni su miglioramenti qualificati su beni di terzi. Secondo tali linee guida: